Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики от 5

Утверждена постановлением Правительства Кыргызской Республики от 5 августа 2015 года № 560
ПРОГРАММА

Правительства Кыргызской Республики "Доступное жилье 2015-2020"



См. также:

постановление Правительства КР от 14 марта 2016 года N 123 "Об утверждении Временного положения о порядке отбора участников Программы Правительства Кыргызской Республики "Доступное жилье 2015-2020"

Предпосылки для разработки и актуальность
Целью настоящей Программы является создание условий для повышения доступности жилья в Кыргызской Республике через реализацию мер по:

строительству доступного жилья в необходимых объемах, во всех регионах страны;
обеспечению доступными ипотечными механизмами по приобретению жилья;
вовлечению банковской системы страны в программы доступного ипотечного кредитования с механизмом ее рефинансирования.
В целях поддержки населения в приобретении жилья Правительством Кыргызской Республики (далее - Правительство) с 2000 года предпринимались отдельные меры. Так, постановлением Правительства Кыргызской Республики "Об утверждении Государственной программы жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 года" от 25 апреля 2001 года № 188 утверждена Государственная программа жилищного строительства до 2010 года. Государственной программой предусматривалось за десять лет (2001-2010 гг.) построить 17,6 млн. кв.м жилья, в том числе 6,1 млн. кв.м за 2001-2005 годы. На реализацию Государственной программы требовалось 197,9 млрд. сомов, в том числе 11,8 млрд. сомов бюджетных средств. Фактически за 2001-2005 годы было введено 2,3 млн. кв.м жилья, что в три раза меньше, чем планировалось. При этом за счет государственных средств было построено 9,2 тыс. кв.м жилья, В итоге ввод жилья за счет государственных средств, объем которого предполагался в размере 6 процентов от общего объема ввода жилья, на деле составил всего 0,8 процента от общего объема ввода жилья.

Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 26 ноября 2007 № 562 года была утверждена Национальная программа жилищного строительства в Кыргызской Республике на 2008-2010 годы, в рамках которой планировалось построить за три года почти 5,1 млн. кв.м жилья. Однако утвержденная программа оказалось недостижимой, поскольку была разработана без учета возможностей бюджетного финансирования. Проведение работ в регионах, где сложилось тяжелое положение с жильем, было приостановлено. В результате участие государства в выполнении плана-минимума по вводу 4,1 млн. кв.м ограничилось строительством социального жилья в 2008-2010 годах в объеме около 65 тыс. кв.м (диаграмма 1).

Диаграмма 1. Ввод жилья по формам собственности, тыс. кв.м.

В целях развития социального жилищного строительства Правительством был предпринят и успешно реализован ряд проектов, ориентированных на социально незащищенные слои населения.

Так, Министерством финансов Кыргызской Республики (далее - Министерство финансов) в 2007-2010 гг. был реализован проект строительства доступного жилья в объеме 3-х многоквартирных жилых домов в микрорайоне "Джал" города Бишкек на 198 квартир, с привлечением финансовых ресурсов коммерческого банка АОЗТ "Кыргызский инвестиционно-кредитный банк" (KICB). В данном проекте был реализован механизм субсидирования процентных ставок коммерческих банков, где Министерство финансов просубсидировало процентные ставки ипотечных кредитов в размере 6 процентов из 14 процентов.

В соответствии с постановлением Правительства Кыргызский Республики "О мерах по завершению строительства трех многоквартирных жилых домов в микрорайоне "Джал" города Бишкек" от 17 сентября 2007 года № 413 в проекте участвовали несколько сторон на условиях, приведенных в таблице 1.

Государственным агентством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики принимались меры по привлечению иностранных инвестиций в строительство доступного жилья. В рамках этих мер, в соответствии с постановлением Правительства Кыргызской Республики "Об экспериментальном проектировании и строительстве микрорайона - 15 "Джал-Артис" в городе Бишкек" от 19 декабря 2006 года № 862, началось проектирование и строительство микрорайона 15 "Джал-Артис", где из планируемых 1392 квартир 400 квартир были определены как социальные для распределения на условиях долгосрочного ипотечного кредитования под 10 процентов годовых, сроком погашения 15 лет, сотрудникам бюджетной сферы, которым предполагается оказание государственной помощи в виде субсидирования первоначального взноса в размере 30 процентов от стоимости жилья.

Таблица 1. Условия участия сторон в строительстве жилых домов в мкрн. "Джал"

Стороны Взнос, млн. сом Назначение
Правительство КР 22,0 Субсидии по 6%
Мэрия города Бишкек 5,1 Субсидии по 6%
Члены ЖСК "Алтын Казык Плюс" 20,0 Взносы за квартиры
Работники бюджетной сферы города Бишкек 6,2 Взносы за квартиры
Банк "KICB" 53,6 Кредитование
Расчетная стоимость жилья 106,9
Мэрией города Бишкек в целях решения жилищных проблем горожан и работников бюджетных организаций, в рамках программы "Социальное жилье" в 2011 году введен в эксплуатацию 90-квартирный жилой дом для ветеранов Великой Отечественной войны и работников бюджетных организаций в микрорайоне "Восток-5", сметная стоимость которого составила 65987,9 тыс. сомов. В 2009 году были введены в эксплуатацию 45-квартирный жилой дом в микрорайоне "Джал-2ч" сметной стоимостью 31545,9 сомов и 90-квартирный жилой дом сметной стоимостью 129680,9 тыс. сомов.

Предоставление доступного жилья осуществляется на льготных условиях, в первую очередь для работников бюджетной сферы мэрии города Бишкек. Списки лиц, претендующих на данное жилье устанавливаются уполномоченным структурным подразделением мэрии города Бишкек (таблица 2).

Таблица 2. Показатели программы "Социальное жилье" мэрии города Бишкек

Показатели программы Программа "Социальное жилье" мэрии города Бишкек
Первоначальный взнос 30% + 30%(*) Вне зависимости от платежеспособности и сбережений
Сумма займа до 2,0 млн. сомов Из расчета приобретаемого жилья и уровня доходов
Период займа от 3 до 5 лет В зависимости от суммы займа и уровня доходов
Досрочное погашение 1-1,5 года По мере ввода в эксплуатацию жилья
Стоимость жилья 21070 сомов за 1 кв. метр(**) Стоимость рассчитана с рентабельностью для строительной компании в пределах 20-30%
(*) - 30% вносятся при заключении соглашения и 30% по вводу жилья в эксплуатацию.

(**) - средний официальный курс НБКР за 2009 год 1 доллар США = 43,99 сома (21070 сомов = 490 долларов США) = 478,9

Стоимость приобретаемого работниками жилья составляла 21070 сомов за 1 кв.м с завершенностью "под ключ". Рентабельность установленной цены строительной компании составляет около 20-30 процентов, без учета стоимости выделяемых земельных участков, собственником которых остается мэрия города Бишкек, до полного погашения стоимости жилья и создания Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Также следует учесть, что выделяются под строительство участки, которые находятся в коммуникационной зоне, с подведенными коммуникациями.

Вышеприведенные примеры являлись разовыми проектами, показавшими, что при государственной поддержке проекты, связанные со строительством доступного жилья в Кыргызской Республике, могут быть успешными.

Оценка текущей ситуации
Улучшение показателя обеспеченности жильем населения страны является одной из основных задач, стоящих перед государством. Согласно принятой в Кыргызской Республике санитарной норме, размер площади на одного человека должен составлять не менее 12,0 кв.м. В свою очередь, страны - участницы СНГ перешли на более современные требования - 18,0 кв.м площади на человека.

По официальным данным, если в 1991 году обеспеченность жильем в республике составляла 12,2 кв.м на одного человека, то в настоящее время этот показатель практически остался на том же уровне. Обеспеченность граждан жильем достигала своего максимума в 15,7 кв.м в 2010 году (диаграмма 2).

Диаграмма 2. Обеспеченность жильем в Кыргызской Республике и других странах, кв.м площади на 1 чел.

Для сравнения: в 2012 году обеспеченность жильем граждан Беларуси составила 25,4 кв.м на одного человека, России - 23,4 кв.м, Казахстана - 19,6 кв.м, Китая - 27 кв.м. В развитых странах эти показатели еще выше: в Норвегии - 74 кв.м (2006 г.), США - 69,7 кв.м (2010 г.), Дании - 50,6 кв.м (2003 г.).

Для достижения показателей обеспеченности жильем до одного уровня соседних республик в Кыргызской Республике (18 кв.м на человека) требуется построить жилье общей площадью 30,25 млн. кв.м (около 7446 крупнопанельных многоквартирных домов).

По показателям индекса доступности жилья ООН, рассчитываемому как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год, Кыргызская Республика также заметно отстает от соседних стран (диаграмма 3).

Диаграмма 3. Индекс доступности жилья (квартир) без учета потребительского бюджета (слева); с учетом минимального потребительского бюджета (справа).

По итогам 2013 года в Кыргызстане семье с минимальным потребительским бюджетом 13797,6 сома (60,4% от совокупного дохода семьи) для приобретения жилья потребуется 21 год (с учетом нерегистрируемых доходов - 11,2 лет), тогда как в Казахстане (без учета нерегистрируемых доходов по состоянию на 2013 год) - 4 года и в России (без учета нерегистрируемых доходов по состоянию на 2013 год) - 6,8 лет.

Несмотря на создание в Кыргызской Республике основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов в настоящее время день способен только ограниченный круг граждан с высоким уровнем доходов.

В условиях применения современных материалов и строительных норм, без какого-либо ущерба для качества строительства, возможно существенно уменьшить себестоимость возводимого в Кыргызстане жилья. При чем это справедливо как для крупных городов, так и для сельской местности.

В условиях, когда для частных строительных компаний на первый план выходит норма прибыльности реализуемых ими проектов, государство будет выступать в роли заказчика по строительству жилья из доступного ценового сегмента. Данный подход позволит государству начать решение жилищного вопроса в целом, и в первую очередь для целевых групп, указанных в настоящей Программе.

Ипотечное кредитование в Кыргызстане присутствует, при этом число банков, предлагающих ипотеку, растет, однако условия ипотеки остаются неприемлемыми для большинства граждан страны.

Рис. Динамика структуры вновь выданных ипотечных кредитов банками Кыргызстана

Рис. Динамика процентных ставок банков по ипотеке

Приведенные графики показывают, что в банковской системе превалирует выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте, что объясняется стремлением банков переложить так называемые валютные риски на заемщиков.

Налицо отмечается также положительная динамика по росту портфеля ипотечных кредитов в целом, однако рост обусловлен прежде всего сохраняющимися высокими темпами роста вновь выданных ипотечных кредитов именно в иностранной валюте.

Исследование условий банков по выдаваемым ими ипотечным кредитам показывает следующие результаты, приведенные в таблице 3.

Таблица 3. Условия ипотечного кредитования коммерческих банков в октябре 2014 года

Банк 1 Банк 2 Банк 3
Сумма кредита В сомах Временно выдача приостановлена
В долл. США от 5000 до 150000 Неограниченно от 10000-100000 долларов США
Собственные средства Не менее 40% Не менее 30% Не менее 40%
Срок кредита от 3 до 10 лет до 10 лет до 10 лет
Процентная ставка от 17% до 20% долларов США 25%-27% годовых (в сомах) - от 21-23 годовых (в долларах США) - 20% годовых (в сомах) от 17% годовых в долларах США
Залоговое обеспечение Недвижимость, имеются территориальные ограничения по объектам недвижимости Недвижимость Недвижимость, имеются территориальные ограничения по объектам недвижимости
Страхование залогового обеспечения Обязательно Нет За счет Банка
Требования к уровню дохода Ежемесячный взнос по кредиту не должен превышать 60% от чистого дохода семьи Индивидуально Индивидуально
Погашение Ежемесячно, равными взносами Ежемесячно, равными взносами Ежемесячно, равными взносами
Расчеты показывают, что ипотека, выдаваемая банками Кыргызстана, доступна лишь ограниченному числу лиц, поскольку требует высокого официального дохода (таблица 4).

Таблица 4. Условия ипотечного кредитования коммерческих банков в октябре 2014 года

Условия ипотечного займа
Срок займа 10 лет
% ставка по займу 20 процентов
Тип погашения Аннуитет
Предельное соотношение платежа к доходу заемщика 60 процентов от дохода
Размер первоначального взноса 30 процентов от стоимости квартиры
Курс доллар США/сом 60 сомов
Показатели ипотечного кредита
Стоимость 1 кв.м (доллары США) Стоимость 1-к. кв. 32 кв.м в сомах Стоимость 2-к. кв. 46 кв.м в сомах Стоимость 3-к. кв. 60 кв.м в сомах
Стоимость 1000 1920000 2760000 3600000
Сумма первоначального взноса (сом) 576000 828000 1080000
Ежемесячный платеж (сом) 25974 37337 48700
Требуемый уровень дохода семьи (сом) 43289 62228 81167
Суммарные выплаты по кредиту (сом) 3116827 4480440 5844052
Вышеприведенные расчеты позволяют выделить следующие факторы, влияющие на доступность банковского ипотечного кредитования в Кыргызстане:

высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, обусловленные высокими рисками заемщиков и высокой стоимостью ресурсов, используемых банками;
более высокий уровень необходимых официальных доходов для заемщиков, который приводит к снижению доступности к кредитам для большинства граждан Кыргызской Республики;
высокая стоимость жилья недвижимости на первичном и вторичном рынках, ввиду ориентированности строительных компаний на получение максимальной прибыли за счет строительства жилья так называемого "элитного класса" либо строительство на условиях "под самоотделку".
Указанные факторы воздействуют комплексно, усиливая друг друга: финансовых возможностей граждан недостаточно для исполнения обязательств по ипотечному кредиту, а для банков этот сегмент кредитного рынка содержит повышенные риски, что заставляет их ужесточать условия ипотечного кредитования.

Повышение доступности жилья: цели, приоритетные направления, задачи
В целях создания в Кыргызской Республике условий, при которых граждане смогут приобрести в собственность жилье, в том числе с использованием ипотечного кредитования.

Критерии "доступности" жилья:

"Размер жилья" - от 36 до 70 кв.м;
"Стоимость на условиях "под ключ" - от 400 до 600 долларов США за 1 кв.м, в зависимости от местонахождения (чем крупнее населенный пункт, тем дороже);
"Условия оплаты" - возможность приобретения жилья в рассрочку, с применением модели арендного жилья с возможностью выкупа и без.
Исходя из поставленной цели, приоритетными направлениями являются:

1) формирование финансовых механизмов для увеличения доступности жилья;

2) создание фонда доступного жилья;

3) государственная поддержка в улучшении жилищных условий граждан.

Приоритетное направление по формированию финансовых механизмов для увеличения доступности жилья будет сфокусировано на решении следующих задач:

1) создание нормативно-правовой базы для механизма рефинансирования ипотечных кредитов;

2) обеспечение функционирования Государственной ипотечной компании (далее - ГИК).

Решение задачи создания нормативно-правовой базы для механизма рефинансирования ипотечных кредитов будет осуществляться путем реализации следующих мер:

1) разработки проекта Закона Кыргызской Республики "О внесении изменений и дополнений в Закон Кыргызской Республики "О залоге";

2) разработки проекта Закона Кыргызской Республики "Об ипотечных ценных бумагах".

Для решения задачи обеспечения функционирования ГИК будут предприняты такие меры, как:

1) привлечение ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования в ГИК;

2) разработка стандартных моделей ипотечного кредитования.

Приоритетное направление по созданию фонда доступного жилья будет сфокусировано на решении следующих задач:

1) подготовка карты земельных участков для строительства жилья;

2) создание условий для применения современных материалов в строительстве жилья, в том числе энергосберегающих;

3) разработка стандартов классификации жилья и разработка типовых проектов жилых зданий эконом-класса;

4) стимулирование строительства доступного жилья и привлечение инвестиций;

5) строительство доступного жилья.

Решение задачи подготовки карты земельных участков для строительства жилья будет осуществляться путем реализации следующих мер:

1) разработки Генеральных планов населенных пунктов посредством проведения инвентаризации земельных участков городов и областных центров в целях выявления возможности более эффективного и оптимального использования земельных ресурсов, а также инвентаризация нефункционирующих объектов недвижимости;

2) выработки предложений о переносе нефункционирующих объектов недвижимости в промышленные районы городов для освоения данных высвободившихся земельных участков под жилищное строительство в рамках настоящей Программы;

3) выработки предложений по выводу нефункционирующих объектов недвижимости в промышленные районы городов для освоения данных участков под жилищное строительство в рамках настоящей Программы.

Для решения задачи создания условий для применения современных материалов в строительстве жилья, в том числе энергосберегающих, будут предприняты такие меры, как:

1) разработка СНИП (для современных материалов, для энергосберегающих материалов и др.);

2) внедрение новых технологий в строительстве жилья, позволяющих сократить сроки строительства с применением опыта других стран.

Решение задачи разработки стандартов классификации жилья и типовых проектов жилых зданий эконом-класса будет осуществляться путем реализации следующих мер:

1) разработки стандартов классификации жилья;

2) организации отчетности об объемах ввода жилья согласно классификации жилья;

3) разработка специальных (типовых) проектов строительства доступного жилья: многоэтажные/малоэтажные дома, дома для сельской местности.

Для решения задачи стимулирования строительства доступного жилья и привлечения инвестиций будут реализованы такие меры, как:

1) разработка предложений по определению инвестиционных стимулов, преференций, льгот для поощрения строительства в регионах;

2) разработка модельного проекта с использованием механизма государственно-частного партнерства (далее - ГЧП);

3) разработка механизмов привлечения и стимулирования инвестиций в модернизацию существующей коммунальной инфраструктуры и строительство новой коммунальной инфраструктуры;

4) разработка механизма взаимодействия с организациями оказывающими содействие в решении жилищных проблем социально уязвимых слоев населения.

Решение задачи строительства доступного жилья будет осуществляться путем реализации следующих мер:

1) составление карты строительства доступного жилья в крупных городах, с определением очередности и приоритетности;

2) реализация приоритетных проектов строительства доступного жилья, в том числе пилотных проектов в регионах;

3) реализация проекта строительства доступного жилья с использованием механизма ГЧП.

Приоритетное направление государственной поддержки и улучшении жилищных условий будет сфокусировано на решении следующих задач:

1) разработка моделей государственной поддержки в улучшении жилищных условий граждан;

2) разработка и реализация механизма государственной поддержки в улучшении жилищных условий граждан.

Для решения задачи разработки моделей государственной поддержки в улучшении жилищных условий граждан будут реализованы такие меры, как:

1) разработка основной модели ипотечного кредитования "Доступная ипотека" и механизмы ее реализации;

2) разработка модели "Субсидирование первоначального взноса/процентной ставки" и механизмы ее реализации;

3) разработка модели "Арендное жилье" и механизмы ее реализации;

4) разработка модели "Жилье социально незащищенным категориям граждан" и механизмы ее реализации.

Разработка и реализация механизма государственной поддержки для улучшения жилищных условий граждан будет осуществляться путем реализации следующих мер:

1) разработка механизма, предусматривающего прозрачный процесс обеспечения и контроля отбора участников настоящей Программы;

2) образование Правительственной комиссии по отбору лиц для участия в Программе "Доступное жилье 2015-2020";

3) запуск процесса механизма ипотечного кредитования поддержки моделей "Доступная ипотека", "Субсидирование первоначального взноса/процентной ставки", "Арендное жилье".

Благоприятные предпосылки и риски
Благоприятными предпосылками для реализации настоящей Программы является наличие политической воли, выражающейся в постановлении ЖогоркуКенеша Кыргызской Республики "Об утверждении "Программы по переходу Кыргызской Республики к устойчивому развитию на 2013-2017 годы".

Кроме этого, возрастающий спрос населения на приобретение жилья и расширение в последние годы интереса со стороны коммерческих банков к ипотечному кредитованию также являются положительным моментом для внедрения настоящей Программы.

При этом, как и при реализации любого стратегического документа, на сегодняшний день существуют следующие риски и угрозы, которые могут привести к серьезным осложнениям процесса реализации Программы:

1) состояние развития экономики;

2) низкий уровень доходов населения, что не позволяет эффективно внедрять механизмы ипотечного кредитования;

3) возможная нестабильность, стихийные бедствия, техногенные катастрофы, возможные проявления коррупции;

4) снижение государственного финансирования или недополучение достаточных бюджетных средств для функционирования системы ипотечного кредитования;

5) задержка или прекращение притока инвестиций в систему образования для последовательной реализации мер политики по развитию сектора;

6) несовершенство демографической политики, недостаточный контроль над внутренней и внешней миграцией;

7) неопределенность экономической ситуации, связанная со вступлением Кыргызской Республики в Таможенный союз.

В целях предотвращения или смягчения последствий возможных кризисных явлений необходимо:

сформировать и поддерживать информационные системы о ценах и сделках на рынке жилья, а также характеристиках выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и залоговой базы банковской системы в объеме и формате, необходимых для эффективного контроля накопления, рисков на рынках жилья и ипотечного жилищного кредитования;
в рамках проводимой судебной реформы разработать систему сбора информации об обращениях в суды общей юрисдикции по обращению взыскания на жилые помещения для целей анализа и реализации антикризисных мер;
обеспечить распространение единых стандартов ипотечного жилищного кредитования, функционирования инфраструктуры ипотечного рынка и сервисного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.
Реализация настоящей Программы
5.1. Управление процессом и контроль

Общее руководство и контроль за реализацией настоящей Программы будет осуществлять Правительственная комиссия, в состав которой будут входить руководители соответствующих государственных органов, представители профессиональных сообществ и гражданского сектора. В задачи Правительственной комиссии наряду с контролем будет входить координация усилий всех государственных органов системы исполнительной власти по реализации единой государственной политики в сфере жилищного строительства и развития ипотечного кредитования.

Рабочим органом Правительственной комиссии станет Министерство экономики Кыргызской Республики (далее - Министерство экономики), в число основных задач которого войдут:

координация деятельности государственных органов по разработке нормативных правовых актов в целях реализации настоящей Программы;
организация разработки стандартов, моделей и механизмов их применения в сферах, обозначенных в настоящей Программе, включая ипотечное кредитование и ГЧП;
организация разработки и внедрения механизма отбора граждан страны - участников настоящей Программы.
Непосредственное управление реализацией ключевых программных мероприятий будет осуществляться ГИК, которая будет создана в форме открытого акционерного общества со 100-процентным государственным капиталом.

К реализации настоящей Программы будут привлечены государственные органы системы исполнительной власти, органы местного самоуправления (по согласованию), ГИК.

Контроль за деятельностью ГИК будет осуществляться Советом директоров ГИК, ревизионной комиссией ГИК и международной аудиторской компанией.

5.2. Источники финансирования настоящей Программы

Источниками финансирования реализации настоящей Программы являются:

прибыль и средства, полученные от деятельности ГИК;
средства, привлеченные ГИК;
средства внутренних и внешних инвесторов через механизм ипотечных ценных бумаг;
местные бюджеты в части софинансирования жилищного строительства (по согласованию) и механизма социальной ипотеки.
В рамках своей деятельности ГИК будет заниматься рефинансированием банков, отобранных для участия в настоящей Программе, путем выпуска ипотечных облигаций. Рефинансирование позволит создать условия для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности финансовых институтов, задействованных в ипотечном кредитовании, а также обеспечения доступности ипотечных займов гражданам страны.

ГИК будет аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов через облигации с государственными гарантиями и (или) ипотечные ценные бумаги. Эффективность привлечения средств с рынка капитала ГИК и предельно допустимый уровень концентрации рисков будут определяться соответствующими государственными органами.

Привлечение средств на рынок ипотеки будет осуществляться как отечественными институциональными инвесторами, привлекающими средства на длительные сроки под низкие ставки (ГКВ, ГКО, жилищно-строительные сберегательные модели), так и зарубежными инвесторами.

Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться самими банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных ГИК. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Дополнительное развитие получит софинансирование проектов строительства со стороны физических и юридических лиц (органов МСУ, предприятий, заинтересованных в сохранении квалифицированных кадров). Данный инструмент возможен к реализации в случае равноценного участия со стороны государства.

5.3 Мониторинг и оценка

В целях эффективной реализации настоящей Программы Министерства экономики будет осуществлять мониторинг. Мониторинг, как процесс систематического сбора и обработки информации, позволит своевременно корректировать в соответствии с изменяющейся ситуацией меры настоящей Программы. Результаты мониторинга позволят улучшить процесс принятия решения, а также будет применяться для информирования общественности как инструмент обратной связи в целях эффективности политики.

В целях обеспечения объективности мониторинга данный процесс будет базироваться на следующих компонентах:

оценка достижения и сравнения с целевыми индикаторами реализации настоящей Программы;
регулярный сбор информации о строительстве и вводе жилья;
исследование строительного сектора с целью оценки факторов, влияющих на процесс реализации настоящей Программы.
5.4 Важнейшие целевые индикаторы и показатели настоящей Программы

Целевыми индикаторами настоящей Программы являются:

охват не менее 50 процентов от числа участников Программы, входящих в категорию участников модели "Доступная ипотека" до 2020 года;
охват не менее 60 процентов числа участников настоящей Программы, входящих в категорию участников модели "Субсидирование первоначального взноса/процентной ставки" до 2020 года;
охват не менее 70 процентов от числа участников настоящей Программы, входящих в категорию участников модели "Арендное жилье" до 2020 года.
Описание механизма функционирования Государственной ипотечной компании
ГИК - организация, которая станет центральным звеном реализации Программы "Доступное жилье 2015-2020". ГИК будет создана в форме открытого акционерного общества, в котором единственным учредителем выступит Правительство.

Деятельность ГИК будет преследовать цель обеспечения привлечения финансирования в строительство жилья из "доступного сегмента".

Достижению ГИК указанной цели будут способствовать решение следующих задач:

разработка нескольких стандартов по каждому из указанных механизмов обеспечения жильем и совместно с Государственным агентством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики (далее - Госархстрой) выступление в качестве созаказчика строительства жилья из доступного ценового сегмента";
привлечение банков-партнеров и обеспечение механизма рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по стандартам ГИК;
достижение капитализации ГИК на уровне не меньшем, чем текущие требования Национального банка Кыргызской Республики к капиталу вновь организуемого банка.
Кроме надлежащей капитализации, необходимо привлечение в ГИК заемных ресурсов в необходимом объеме, стоимость которых не должна превышать 3-4 процентов годовых в иностранной валюте и до 10 процентов годовых в национальной валюте.

ГИК должна иметь корпоративное управление, отвечающее лучшей практике в этой области. Учитывая, что ключевым вопросом функционирования ГИК станет ее финансовая устойчивость, необходимо обеспечить жесткое регулирование этой структуры со стороны соответствующих государственных органов.



6.1. Модель доступной ипотеки

Доступность ипотеки предполагается достичь за счет комплексного воздействия следующих факторов:

Строительство жилья эконом-класса, стоимость которого в варианте "под ключ" составит не более 600 долларов США за квадратный метр в эквиваленте национальной валюты Кыргызской Республики по официальному курсу.
Оператором настоящей Программы должна стать ГИК, которая будет выступать созаказчиком строительства жилья эконом-класса, а также рефинансировать ипотечные кредиты, выдаваемые банками Кыргызстана по специальным стандартам, выработанным ГИК.
Предварительный отбор участников настоящей Программы.


6.2. Модель "Субсидирование первоначального взноса/процентной ставки"

Факторами для реализации модели аренды с последующим выкупом жилья являются:

Строительство жилья эконом-класса, стоимость которого в варианте "под ключ" составит не более 600 долларов США в эквиваленте национальной валюты Кыргызской Республики по официальному курсу.
Предоставление ГИК жилья в аренду по таким подпрограммам, как "Молодой специалист (врач, учитель, сотрудник и т.п."), при этом, размер арендной платы при соблюдении участников Программы ее условий засчитывается в счет выкупа им жилья (при условии проживания и оплаты в течение определенного времени, например 5-10 лет), плюс арендатор оплачивает все коммунальные платежи и расходы на содержание жилья за все время проживания.
Использование механизмов прямого и косвенного субсидирования процентной ставки и/или первоначального взноса по ипотечному кредиту:
- прямое субсидирование - за счет специальной статьи расходов республиканского бюджета; - косвенное субсидирование - за счет прибыли ГИК.

6.3. Модель "Арендное жилье"

Факторами определяющими модели "арендного жилья" являются:

Строительство жилья эконом-класса, стоимость которого в варианте "под ключ" составит не более 600 долларов США в эквиваленте национальной валюты Кыргызстана по официальному курсу.
Предоставление жилья по таким подпрограммам, как "Служебное жилье", "Пожизненный найм" и т.п., на условиях оплаты веек коммунальных платежей и расходов на содержание жилья. Созаказчиками таких проектов должны выступать министерства и ведомства Кыргызской Республики, а также государственные и муниципальные организации.
6.4. Модель "Жилье социально незащищенным категориям граждан"

Министерством социального развития Кыргызской Республики совместно с другими министерствами будет разработана модель "Жилье социально незащищенным категориям граждан", в рамках которой будут изучены возможности и выработаны предложения по созданию условий обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан, в том числе на безвозмездной основе.

6.5. Модель функционирования "Доступного жилья" через механизм "Доступная ипотека"

Факторами функционирования "Доступного жилья" через механизм "Доступная ипотека" являются:

Оператор проекта, например, ГИК, имеет четкие критерии, посредством которых отбираются граждане страны для участия в проекте. Процесс отбора максимально прозрачен и публичен, с одной стороны, и достаточно строг, с тем, чтобы именно лица, нуждающиеся в жилье, были отобраны для участия в ней. В этой связи необходимо разработать механизм, предусматривающий прозрачный процесс обеспечения и контроля отбора участников, посредством которых будут отбираться граждане, и будет указана ссылка на источник, где будут публично формироваться списки отобранных граждан в режиме онлайн.
ГИК имеет банки-партнеры, через которые участнику Программы выдается ипотечный кредит, при этом жилье может приобретаться как на первичном, так и на вторичном рынке, но такое жилье должно соответствовать стандартам ГИК, например, по стоимости, комфортности. Выступая в качестве созаказчика строительства жилья, ГИК будет иметь свой фонд жилья.
Ипотечный кредит, выданный банком-партнером, будет выкуплен ГИК через механизм ипотечной закладной - документарной ордерной ценной бумаги, при выкупе которой к ее владельцу переходят все права кредитора и залогодержателя по данному ипотечному кредиту. Банк продолжает быть оператором по этому ипотечному кредиту, получая и передавая ГИК все платежи за комиссию.
Если заемщик становится неплатежеспособным, между ГИК и банком совершается обратная сделка, и банк, вступая в права кредитора и залогодержателя, либо добивается восстановления платежей по кредиту, либо расторгает кредитный договор и добивается погашения соответствующих задолженностей в установленном порядке. При этом, когда заемщик становится неплатежеспособным, банку необходимо предоставить такую информацию.
Накопив достаточный объем ипотечных закладных, ГИК под их обеспечение выпускает ипотечные облигации, путем продажи которых восстанавливает свою ресурсную базу.